STJ decide: aluguel por temporada em condomínio exige aprovação de 2/3 dos condôminos

Em julgamento realizado em 7 de julho de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) uniformizou o entendimento sobre um tema que já gerava disputas em condomínios residenciais por todo o país: a oferta de imóveis para estadias de curta duração, no modelo de aluguel por temporada via plataformas digitais. Por maioria de votos, os ministros decidiram que esse tipo de uso descaracteriza a destinação residencial da unidade e, por isso, só pode ocorrer se a convenção do condomínio for alterada em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

O que motivou a decisão

O tema chegou ao STJ por meio de ações que discutiam se condomínios poderiam restringir proprietários de alugar suas unidades por poucos dias a hóspedes que se revezam com frequência — uma dinâmica bem diferente da locação residencial tradicional, com fluxo de pessoas, uso de áreas comuns e rotina de portaria distintos do perfil de moradores fixos. Diante da divergência entre tribunais estaduais, a Segunda Seção pacificou o entendimento: explorar economicamente um imóvel para hospedagem de curta duração é, para efeitos jurídicos, uma atividade comercial, e não residencial — o que exige autorização coletiva do condomínio para não contrariar a convenção.

Efeito vinculante em todo o país

Por ter sido julgada sob o rito de recursos repetitivos, a decisão tem efeito vinculante: tribunais de todo o Brasil devem seguir esse entendimento em casos semelhantes. Na prática, isso reduz a insegurança jurídica que existia até então, mas também eleva o risco para quem já opera aluguel de temporada em prédios residenciais sem essa aprovação formal — decisões judiciais podem determinar a suspensão da atividade, com risco de multa em caso de descumprimento.

Uma pressão que já vinha de outra frente

A decisão chega em um momento em que o aluguel por temporada já vinha sendo pressionado por outra mudança: a reforma tributária (Lei Complementar 214/2025), que equipara locações inferiores a 90 dias a serviços de hospedagem para fins de IBS e CBS, elevando a carga tributária de anfitriões profissionais. Combinadas, as duas mudanças apontam para uma tendência clara: o aluguel de temporada está sendo tratado, cada vez mais, como atividade hoteleira — com as obrigações regulatórias e fiscais que isso implica.

O que muda para quem administra imóveis por temporada

Para gestores de imóveis por temporada, pousadas com unidades em condomínios ou administradoras que operam esse tipo de propriedade, a recomendação prática é:

• Verificar se a convenção do condomínio já autoriza expressamente a locação de curta duração e, se não, iniciar o processo de aprovação em assembleia.
• Documentar formalmente qualquer autorização obtida, evitando depender de tolerância informal do síndico ou dos vizinhos.
• Reavaliar o enquadramento fiscal da operação à luz da equiparação à hospedagem, já que a carga tributária pode mudar significativamente a rentabilidade do negócio.

Um precedente que deve gerar novos casos

Como a decisão foi tomada em rito de recursos repetitivos, é provável que síndicos e administradoras de condomínios passem a citá-la formalmente em notificações a proprietários que já alugam por temporada sem autorização em assembleia. Vale, portanto, tratar o tema com antecedência, e não apenas reagir caso uma notificação chegue.

Conclusão

À medida que o aluguel por temporada se aproxima, jurídica e fiscalmente, da hotelaria tradicional, cresce também a necessidade de gestão profissional: contratos claros, emissão fiscal correta e controle de reservas organizado deixam de ser diferencial e passam a ser exigência básica para quem administra esse tipo de imóvel.